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(erschienen am 21. Oktober 2007 – Auszug)
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Letzte Steuersparchance für Immobilien |
Der Gesetzgeber hat nicht alle Schlupflöcher für Verlustrechnung gestopft.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Vermieter und Selbstnutzer noch
hohe Abschreibungen nutzen. |
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von Robert Kracht
Renovierungskosten fast vollständig von der Steuer absetzen.
Das klingt zu schön, um wahr zu sein, hat doch der Fiskus Ende 2005 Eigenheimzulage,
degressive Abschreibung und Verlustzuweisungen bei geschlossenen Immobilienfonds
auf einen Schlag gestrichen. Bei roten Zahlen herrscht seitdem Tristesse: Vermieter
können nur noch zwei Prozent AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen, Anleger
Anfangsverluste aus Immobilienfonds erst mit späteren Überschüssen verrechnen, und
für Eigennutzer ist beim Finanzamt gar nichts mehr zu holen.
Doch als eine der letzten Steuersparmöglichkeiten ist die Investition in Baudenkmäler
und Sanierungsobjekte geblieben. Hier können Vermieter die Baukosten voll über
zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben. "Das bringt zusammen mit dem übrigen
Aufwand und Kreditzinsen ein hohes Minderungspotenzial", sagt Steuerberater Franz
Meller von Bachem Fervers Janßen Mehrhoff aus Köln.
Da das Minus in der Regel deutlich über den Mieteinnahmen liegt, senkt der verbleibende
Verlust sofort Lohn, Firmengewinn oder Zinsen und damit effektiv die Steuerlast. Eine
schöne Finanzspritze vom Fiskus. Gutverdiener erhalten so rund die Hälfte der Haus-
investition zurück aufs eigene Konto.
Beim selbst genutzten Domizil sind über zehn Jahre sogar 90 Prozent der Erwerbskosten
als Sonderausgabe absetzbar. Der Kauf eines geförderten Objekts kann daher für Familien
sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Bevorzugt wird dabei meist das
schicke denkmalgeschützte Apartment oder Einfamilienhaus, das nach Abschluss der
Sanierungsabeiten persönliches Wohnflair bietet und sich von Elektrokabeln und Innen-
putz bis zu Sanitäranlagen und Trennwänden als nagelneu präsentiert.
Diese Individualität sponsert der Fiskus kräftig. Sonderabschreibung gibt es auf die
Baumaßnahmen und auf spätere Erhaltungsaufwendungen, was beim herkömmlichen
Eigenheim undenkbar ist. Interessenten müssen jedoch daran denken, die Baumaßnahmen
mit der zuständigen Behörde abzustimmen. Die stellt dann anschließend eine Bescheinigung
über die begünstigten Aufwendungen aus.
Steuerlich zählen allerdings nur Denkmalmaßnahmen. Das macht bei grundsanierten
Gebäuden bis zu 85 und im Schnitt 70 Prozent des Gesamtpreises aus. Den Rest kann der Ver-
mieter normal abschreiben und der Selbstnutzer nicht verwenden. AfA-Potenzial fürs
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Steuerregeln für
die Sanierung
FÖRDERHAUS
• Das Objekt liegt entweder in einem
definierten Sanierungsgebiet, oder
die Baumaßnahme dient zum Erhalt
eines Denkmals. Vermieter oder
Eigennutzer kaufen die Altsubstanz,
sanieren selbst oder nutzen ein
bereits ausgeabeitetes Modernisie-
rungskonzept vom Profi. Der AfA-
Höhe sind keine Grenzen gesetzt,
Renovierung oder Umbau dürfen
auch teuer sein.
WERBUNGSKOSTEN
• Die geförderten Kosten der Miet-
immobilie sind über zwölf Jahre voll
absetzbar. Zuerst gibt es achtmal
je neun und dann viermal je sieben
Prozent AfA. Für den restlichen
Kaufpreis gibt es jährlich zwei Prozent.
SONDERAUSGABEN
• Beim eigenbewohnten Domizil gibt
es zehnmal je neun Prozent auf die
Sanierungskosten und zusätzlich auf
späteren Erhaltungsaufwand.
ZUSCHUSS
• Für Gebäude mit geschichtlicher,
künstlerischer oder städtebaulicher
Bedeutung kann es öffentliche Hilfe
von Landesdenkmalämtern,
Deutscher Stiftung Denkmalschutz
und regionalen Stiftungen geben.
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